Үнэлгээний үйл ажиллагааны үнэ цэнийн төрөл

Зардал нь иргэний хуулийн хэлцлийн сэдвийн гол шинж чанарын нэг юм. Ямар шинж тэмдэг байна вэ? Үнэ хэрхэн ангилагддаг вэ? Бизнесийн эсвэл бодитоор бизнес эрхлэгчдэд ямар зорилгоор ямар шалгуур үзүүлэлтийг ашиглах вэ?

"Үнэ цэнэ", "үнэлгээ" гэж юу вэ

Ангиллын хувьд үнэ цэнийн төрөл, түүний хамаарах үндэслэлийг судлахын өмнө юу болохыг тодорхойлъё. Дэлхий болон Оросын эдийн засагчдын дунд хоёрдмол утгагүйгээр тайлбар өгөх боломж олгодог шалгуурууд нэлээд их байна. Хамгийн түгээмэл нь дараахь зүйлүүдээс бүрдэнэ: үнэ цэнэ гэдэг нь өмчийн эрхийг шилжүүлэх эсвэл объектыг ашиглах бусад механизмаар иргэний харилцааны субъект харилцан үйлчлэлийн явцад бий болсон мөнгөний нийлбэрийн нийлбэр юм. "Үнэлгээ" гэсэн ойлголт нь асуултын хэмжээг тодорхойлох механизмтай холбоотой юм.

Үнэлгээний талууд

Үнэлгээний объект нь үл хөдлөх хөрөнгө, үйлчилгээ, тээвэрлэлт, гэр ахуйн эд зүйл, оюуны өмч болно - иргэний хуулийн дагуу хийгдсэн хэлцэл нь хувь хүн, хуулийн этгээдийн оролцоотой байж болох гүйлгээ. Мөнгөний үнэ цэнийг тодорхойлохтой холбоотой процедур, тэдгээрийн хоорондох эрх зүйн харилцааны нэг субьект нь хоѐр талаас хүлээн зөвшөөрсөн аргуудыг ашиглан өмчийн эрхийг шилжүүлэх үндэс болдог. Тэд мөн гуравдагч талуудаас санал болгож болох боловч гүйлгээний үндсэн талуудтай тохиролцох болно.

Бараа, эд хөрөнгө, үйлчилгээг эдгээр болон бусад төрлийн үнэ цэнийг хууль ёсны харилцааны шинж чанараас хамааран талуудын хүсэлтээр буюу хуулийн шаардлагын дагуу тодорхойлж болно. Жишээ нь, үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцахдаа үнэлгээний үйлчилгээнд хандах нь ихэнх тохиолдолд өмчлөгчийн бүртгэлд заавал байх ёстой.

Үнэлгээнд ашигласан хандлагууд

Үнэлгээ, түүнчлэн жишээлбэл, үнэ цэнийг тодорхойлох нь янз бүрийн аргын хүрээнд хийгдэж болно. ОХУ-ын бизнесийн практикт ашиг, харьцуулалт, зардал ихтэй гурван гол зүйл байдаг. Тэдний мөн чанарыг авч үзье.

Орлогын загвар нь үнэлгээний объектыг шинэ эзэмшигчээс боломжит хэрэглээнээс хүлээгдэж буй орлогыг тооцоолоход үндэслэсэн аргыг ашиглах явдал юм. Тухайлбал, лизинг. Харьцуулсан загвар нь зарим объектын эд хөрөнгийн үнэ цэнийн шинж чанарыг тодорхойлдог тоо баримтыг судлах, үндсэн шинж чанаруудтай маш төстэй юм. Жишээлбэл, үнэлгээч нь орон сууцны зохистой мөнгөний үзүүлэлтийг тодорхойлохдоо үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр одоо байгаа саналуудыг судалж байдаг. Зардлын загварийн хүрээнд боломжит зардлыг тухайн объектыг зохих функционал байдалд байлгах үүднээс авч үздэг. Хэрэв трактор худалдаж авдаг хүн байвал түүний үнэлгээний шинжээч нь тухайн өгөгдсөн горимын зардлыг харгалзан тоног төхөөрөмжийн засвартай холбоотой зардлыг тооцож үзвэл зохино.

Үнэлгээний үр дүн

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний дүнг шинжилж, холбогдох үнэлгээг өгсний дараа түүний үр дүнг гүйлгээний эцсийн үнийг тодорхойлох заавар болно. Эсвэл жишээ нь, даатгалын гэрээ байгуулах, зээл олгох, гадуур худалдах гэх мэт. Жишээ нь, оросын экспертүүд янз бүрийн байгууламжийн үнэлгээний үнэ цэнийн төрлийг тодорхойлно уу. Мөн практикт холбогдох мэдээллийг яаж ашиглах вэ?

Үнэлгээний ангилал

Үнэлгээний объектын ямар төрлийн үнэ цэнэ нь орчин үеийн шинжээчдээс ялгаатай вэ? Энд ангилах маш олон шалгуур байдаг. ОХУ-ын эдийн засагчдын дунд хамгийн түгээмэл загваруудын нэгийг авч үзье.

Энд зах зээлийн үнэ цэнэ байдаг. Энэ нь өрсөлдөх чадвартай сегментэд зарагдахаар хүлээгдэж буй объектыг үнэлэх үед үнэ цэнийг тогтоодог үнэ юм. Энэ нь үнэн зөв зардлыг тодорхойлоход зайлшгүй байх шаардлага - бүтээгдэхүүний үнийг тогтоох зарчимтай холбоотой олон нийтийн мэдээллийн хүртээмж, үнэд нөлөөлж буй гадаад (зохицуулах) хүчин зүйлсийн хүчин зүйл байхгүй.

Хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнэ нь хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнийг харгалзан үздэг. Тухайн объектод хөрөнгө оруулах сонирхолтой хүмүүст мэдээлэл өгөх зорилгоор тэдгээрийн шалгуур үзүүлэлтийг тодорхойлдог. Зарим тохиолдолд хөрөнгө оруулалтын үнэ нь зах зээлийн үнэ цэнтэй давхцаж болно. Гэвч энэ нь үргэлж тийм биш юм. Заримдаа хөрөнгө оруулалтын нэгэн адил объектын татан буулгалтын үнэ цэнийг мөн тооцдог. Түүний үнэ цэнэ нь гүйлгээний шалгах асуудлын худалдахаас боломжтой боломжит орлогыг илэрхийлнэ.

Кадастрын үнэ цэнэ бий. Байгууллагын зорилго нь тухайн объектыг тодорхой мэдэгдэл, үйлдвэрлэлийн бүртгэлд оруулж, холбогдох мэдээллийг дараа дараагийн хэрэглээнд оруулах явдал юм. Энэ тохиолдолд татварын тооцооллын тухай ярьж байна. Кадастрын үнэ цэнэ нь зах зээлийн үнэ цэнэтэй харьцуулахад бага байдаг, хэрэв бид үл хөдлөх хөрөнгийн талаар ярих юм уу ойролцоогоор тэнцэх юм бол.

Даатгалын үнэ цэнэтэй байдаг. Энэ нь даатгалын гэрээний дагуу төлөх төлбөрийн хэмжээг тооцоход оршино. Зарим тохиолдолд, түүнтэй зэрэгцэн обьектийн орлуулалтын өртөг тооцоологддог. Жишээлбэл, даатгалын компанитай тохиролцсон гэрээ нь мөнгөн нөхөн олговор биш гэсэн үг юм. Гэхдээ хохирол, гэмтлийн дараа объектийг функциональ төлөв байдалд нь оруулж өгнө.

Тиймээс бид Оросын эдийн засгийн сургуульд элбэг байдаг 4 төрлийн үнэ цэнийг судалж үзсэн. Энэ жагсаалт нь мэдээжийн хэрэг биш юм. Хувьцааны объектын шинж чанар, сонголт, эрх зүйн статустай холбоотой зах зээлийн үнэ цэнэ, хөрөнгө оруулалт, кадастрын хувийн төрлүүд байдаг. Одоо объектуудын мөн чанарыг судлахын тулд холбогдох параметрийг бодит ач холбогдлын талаас нь тооцоолох хэрэгтэй.

Бизнесийн үнэлгээ

Мэдээжийн хэрэг, үнэ цэнэ нь тодорхойлогдсон объектын олон төрлийн зүйл байдаг. Оросын бизнесийн практикт хамгийн түгээмэл зүйл бол бизнес ба үл хөдлөх хөрөнгө юм. Эхний тохиолдолд пүүсийн хөрөнгө, удирдлагын зарчим, үйл ажиллагааны үүсгэх ашгийн нийт дүнг тооцоолно. Аж ахуйн нэгжийн үнэ цэнийг судлахын өмнө холбогдох үнэлгээний асуудлын зорилгыг тодорхойлох нь чухал юм.

Яагаад бизнест зардлын параметрийг тодорхойлов? Эндээс эхний сонголт бол аж ахуйн нэгжийн борлуулалтын хэтийн төлөв юм. Компанийн эзэн өөр бизнес эрхлэхээр шийдэж болох боловч урсгалыг өөр өмчийн гарт шилжүүлэхэд ашигтай байдаг. Түүнчлэн компанийн удирдлагын чанарыг сайжруулах, удирдлагын тогтолцооны дутагдлыг илрүүлэхийн тулд бизнесийн үнэлгээг хийж болно. Өөр нэг хувилбар бол хангалттай эргэлтийн хөрөнгө эсвэл пүүс зах зээлийг өргөжүүлэх үүрэг хүлээсэн тохиолдолд хөрөнгө оруулагчдын анхаарлыг татах явдал юм. Тиймээс нэмэлт санхүүжилт хэрэгтэй байна. Зээл гаргахдаа бизнесийн үнэлгээг хийж болох бөгөөд энэ нь банкнаас зээл олгох тухай шийдвэр гаргах удирдамж болж өгдөг.

Бизнесийн үнэлгээ

Аж ахуйн нэгжийн үнэлгээнд ямар төрлийн зардал ордог вэ? Энд ямар зарчим хамгийн түгээмэл ашиглагддаг вэ? Бизнесийн үнэлгээнд хамаарах үнэ цэнийн гол төрлүүд нь зах зээл, хөрөнгө оруулалт юм. Зарим шинжээчдийн үзэж байгаагаар, аж ахуйн нэгжийг худалдан авах боломжтой гэж үзвэл, түнш нь холбогдох хэтийн төлөвийг шинжлэхэд хоёрдахь чиглэлд анхаарлаа хандуулах нь зүйтэй гэж зөвлөж байна. Бизнесийн ердийн "зах зээлийн" үнэ нь аж ахуйн нэгжийн хөгжлийн боломжийн талаар хоёрдмол утгатай заалт байдаггүй үзүүлэлт юм. Гэхдээ бид үүнийг тодорхойлох талаар ярьж байгаа бол зөв тоон үзүүлэлтүүдийг тооцоолох үндсэн зарчмууд дээр үндэслэж болно:

- боломжит шалгуур үзүүлэлтийг бусад зах зээлийн оролцогчдын шинж чанаруудтай харьцуулах;

- Бизнесийн өрсөлдөөний давуу талыг судлах;

- үнэлгээчдийн субъектив үзэл баримтлалын талаар;

- гадаад хүчин зүйлийн нөлөөг судлах.

Хэрэв энэ нь бизнесийн хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнийг тодорхойлох асуудал юм бол ижил зарчмуудыг хэрэглэж болох боловч тэдгээрийн гадна бусад хэд хэдэн этгээдийг татан оролцуулах боломжтой болно:

- бизнес эрхлэгчдийн зан үйлийн загварчлал (хүчин зүйлийн нөлөөлөл);

- Ашигт ажиллагааны тооцоолол (цаг хугацааны явцад зах зээлийн үнийг өсгөх).

Үнэ цэнийн тодорхой үзүүлэлтүүд нь бизнесийн хөрөнгө оруулалтын хүлээгдэж буй хэмжээ, тэдгээрийн төлөх ирээдүйн хэтийн төлвөөс шалтгаалан бизнес эрхлэгч эсвэл хөрөнгө оруулагчийн боломжит худалдан авагчдыг хангаж чадна. Ихэнх тохиолдолд хөрөнгө оруулалт нь зээлийн гарал үүсэлтэй байж болно. Боломжит ашгийн хэмжээ нь зөвхөн тэгээс ялгаатай биш, мөн хүүгийн төлбөрийг банкинд олгодог байх ёстой. Хөрөнгө оруулагчийн шийдвэр гаргахад шаардагдах жишиг үзүүлэлтүүд нь бизнесийн зах зээлийн болон хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнийг тусгасан үзүүлэлтүүдийг тооцохгүйгээр дараахь байж болно:

- бизнесийг тогтвортой гэж үзсэн тогтвортой байдал (урт хугацаанд орлого олох чадвар);

- Өрсөлдөөнт бизнестэй өрсөлдөх чадвартай бизнес эрхлэгчдийн хоорондын хамаарал (магадгүй хөрөнгө оруулагч өөр компанид хөрөнгө оруулахад илүү ашигтай байх бөгөөд худалдан авагч нь үүнийг худалдан авах);

- түншүүдийн хоорондын итгэлцлийн түвшин.

Эдгээр шалгуур нь маш субьектив байж болно. Тиймээс бизнесийн практикт бизнес эрхлэх зах зээлийн болон хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнэ нь чухал боловч хэдийгээр гол түлхүүрүүдийн хувьд чухал биш боловч чухал үзүүлэлт юм.

Өөр нэг боломжит хүчин зүйл бол хөрөнгө оруулалтын бизнесийг үнэлэх эсвэл боломжит худалдан авалтыг үнэлэхтэй холбоотой ажлын төрлүүдийн өртөг юм. Аж ахуйн нэгжийн судалгаа нь бодит ашгаас хамаардаггүй томоохон хөрөнгө оруулалт дагалддаг (жишээлбэл, гадны шинжээчид, аудиторууд болон шинжээчдэд хандах) дагалддаг бол хөрөнгө оруулагч эсвэл бизнесийн боломжит худалдан авагч нь тусгай компанитай ажиллахгүй байхыг илүүд үздэг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ

Үл хөдлөх хөрөнгийн ямар үнэ цэнэ, ямар үнэлэмжийг үнэлэх талаар судалж үзэх нь зүйтэй. Бизнесийн хувьд урьд нь харъяалагдах иргэний хуулийн хэлцлийн оролцогчдын дагаж мөрдөх зорилгуудыг тодорхойлох болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг судлах, түүнчлэн үнэлгээний үйлчилгээтэй холбоо тогтоохын тулд дараах гол тохиолдлуудад үүсдэг:

- орон сууц, оффис, бусад барилга, байгууламжийн худалдан авалт, худалдаа;

- Пүүсийн хөрөнгийг үнэлдэг;

- татвар ногдуулах суурь хөрөнгийн хэмжээ нь өмчийн төлбөрөөр тодорхойлогдоно.

Мэдээжийн хэрэг, бодит байдал дээр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний олон шалтгаан бий. Жишээлбэл, зарим тохиолдолд гол зарчмуудаас гадна тооцоолсон зардлын төрлийг тодорхойлоход шаардлагатай байдаг. Эсвэл - нийтийн хэрэгцээнд зориулж шилжүүлэхийн тулд өмчийг үнэлэх сонголт юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ

Аж ахуйн нэгжийн үнэ цэнийн үндсэн төрлүүд нь зах зээл, хөрөнгө оруулалт гэж бид дээр тэмдэглэсэн. Үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд ижил параметрүүдийг шалгаж болно, гэхдээ дүрэм гэх мэт нэмэлт тоонууд байдаг. Тухайн объектын кадастрын болон даатгуулсан үнэ цэнэ. Ихэнх тохиолдолд татан буулгах ажиллагааг мөн тодорхойлно. Дээр дурьдсан зах зээлийн болон хөрөнгө оруулалтын үнэлгээг тодорхойлох боломжууд. Үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд ерөнхий зарчим, аргачлал нь бизнесийн үнэлгээнд хэрэглэгддэгтэй ижил төстэй байдаг. Зөвхөн тэдгээрийг тухайн зах зээлийн онцлогт тохируулан хэрэглэхэд л ашигладаг. Үүнд: "өрсөлдөөн" нь "муж" (засварын түвшин, өнгөлгөөний материал, чанар гэх мэт), "ашигт ажиллагаа" - хүлээгдэж буй "талархал" -аар солигдоно.

Кадастрын, даатгал, татан тєвлєх їнэлгээний тоон їзїїлэлтїїдийг хэрхэн тооцдог талаар одоо авч їзье. Тэд бүгдээрээ тодорхой зүйлүүдтэй. Жагсаалтын тодорхойлсон үнэ тус бүрийг үнэлгээний аргын онцлог шинжээр тодорхойлно. Тэднийг авч үз.

Хэрэв бид үл хөдлөх хөрөнгийн кадастрын үнэлгээний талаар ярьж байгаа бол үнэлгээч нь холбогдох хууль эрх зүйн эх сурвалжид тусгагдсан аргууд, Сангийн яам болон орон сууцны тухай холбогдох мэдээллийг практикт хэрэглэх үүрэгтэй бусад агентлагуудын зөвлөмжийг баримтална. Зарим тохиолдолд обьектын зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлох шалгуур нь мөн хамааралтай байж болно. Техникийн янз бүрийн баримт бичгүүдийг судалж болно.

Хэрэв үүрэг даалгавар нь үл хөдлөх хөрөнгийн даатгалын үнэлгээг тодорхойлох бол энэ тохиолдолд зах зээлийн аргаар үнэлэгчдийг худалдан авч, худалдах гүйлгээний бодит агуулгад нэмэлт өөрчлөлт оруулна. Жишээлбэл, хэрэв хүн орон сууц худалдаж авахдаа орон сууц худалдаж авбал зөвхөн зээлийн дүнг даатгалын үнэ цэнээр оруулж болно. Энэ тохиолдолд даатгагчтай байгуулсан гэрээний дүнг тооцоолох холбогдох үндэслэл нь орон сууцны зах зээлийн үнэ суурийг үндэслэн тооцоолсноос бага байж болно.

Орон сууцны зээл нь объектыг татан буулгах үнэ цэнэ нь иргэний хуулийн гүйлгээний субъектуудад бараг ач холбогдолтой байж болох зах зээлийн сегментийн жишээ юм. Жишээлбэл, хувь хүн, байгууллага нь зээлийн төлбөрийн нөхцлийг хангаагүй тохиолдолд банк барьцаалсан өмч хөрөнгийг худалдах шийдвэр гаргана. Зээлийн гүйлгээ хийхээс өмнө санхүүгийн байгууллага нь төслийн татан буулгах бүрэлдэхүүн хэсгийн хэтийн төлөвийг шинжлэхийг хүсч байна.

Зарим шинжээчид банктай харилцахдаа үл хөдлөх хөрөнгийн арилжаатай холбоотой "татан буулгасны үнэ" гэсэн нэр томъёог ашиглах нь зохисгүй гэж үзэж байна. Үнэн хэрэгтээ барьцаат зээлийн гэрээ нь орон сууцыг банкны өмчлөлд заавал шилжүүлэхийг шаарддаггүй бөгөөд энэ нь зөвхөн зээлийн завсрын арга хэмжээ юм. Цэвэр хэлбэрийн хувьд татан буулгалтын үнэ нь объект эзэмшигч (жишээ нь, бизнес) өмчөө зарж болох үнийг тооцоолохыг хэлнэ (аж ахуйн нэгжийн дампуурлын улмаас). Тиймээс, үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд уг нэр томъёог сайтар анхаарах хэрэгтэй.

Утга - утга нь тогтмол уу?

Орчин үеийн олон эдийн засагчид үгүй гэж үздэг. Мэдээжийн хэрэг, зах зээлийн эдийн засгийн талаар ярих юм бол, үнэ ханшийг үнэ төлбөргүй бүрдүүлэх механизм бий болох юм. Ямар төрлийн бараа бүтээгдэхүүний үнэ цэнийг судалж байгаагаас үл хамааран, тус бүр нь тогтмол бус үнэ цэнэ, тухайн цаг хугацаанд тодорхой хэлцлийн талуудад гүйлгээ хийж болох ойролцоогоор лавлагаа цэг юм. Мэдээжийн хэрэг холбогдох үзүүлэлтүүдийн хэлбэлзэл бага байх жишээтэй, жишээ нь, улсын захиалга давамгайлдаг зах зээлийн сегментүүд байдаг. Гэхдээ энэ бол үл хамаарах зүйл юм. Үнэ цэнэтэй орчинд нисэх чадвар нь орчин үеийн аливаа бизнесийн өрсөлдөх давуу талуудын нэг юм.