Төрийн өмчийн оролцооны гэрээ (DDU) 214-FZ: юунд анхаарах вэ? Холбооны хуулиар "Орон сууцны барилгыг хамтран эзэмшихэд оролцох"

Шинэ орон сууц худалдан авах нь ноцтой бөгөөд хариуцлагатай алхам юм. Шинээр баригдсан байшинд байшин худалдаж авахаасаа өмнө бүх зүйлийг сайтар бодох хэрэгтэй. Орон байрны борлуулалт нь DDU (214-FZ) -ийн төгсгөлийг хэлнэ. Би энэ баримт бичигт гарын үсэг зурахдаа юуг анхаарах ёстой вэ? Үүнийг манай нийтлэл дээр хэлэлцэх болно.

Гэрээний эхний мөрүүд

Тухайн барилгын компанитай холбоотой үүрэг хүлээхээсээ өмнө DDU (214-FZ) анхааралтай судалж үзэх хэрэгтэй. Эхнээс нь юу хайх ёстой вэ? Юуны өмнө, уг баримт бичигт хэн бүртгэгдсэнийг тогтоох нь зүйтэй. Барилгын компаний нэрийг текстэнд бичнэ. Хөдөлмөр эрхлэлтийн бүртгэлийг бүртгэсэн он, сар, байршил, дэлгэрэнгүй мэдээлэл, нэгдсэн улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн гэрчилгээ гэх мэт мэдээллийг бүү оролц.

Гэрээ нь төслийн мэдэгдэл, барилгын зөвшөөрөл, түрээсийн гэрээ эсвэл байгууламжийг барих газрын талбайг худалдан авах, худалдах гэрээний дагуу байгуулагдсан байх ёстой. Үүний зэрэгцээ, аж ахуйн нэгжийн нэрийн өмнөөс ерөнхий захирал үйл ажиллагаа явуулж болно. Энэ нь түүний баримт бичигт гарын үсэг байх ёстой. Хэрвээ гэрээ нь өөр менежер гарын үсэг зурсан бол шүүхийн хэлэлцүүлгийн явцад хүндрэл үүсч болно. Өөр ажилтан нь зөвхөн компаний ашиг сонирхлыг төлөөлөн итгэмжлэлийг төлөөлөх боломжтой бөгөөд энэ нь DDU-д хавсаргах ёстой.

Ярилцлага ямар байх вэ?

Гэрээнд тусгагдсан зүйл нь зөрчил гарах магадлалгүйгээр тодорхой зааж өгнө. Орон сууцны байшин барихад тодорхой хувь хөрөнгийг урьдчилан тодорхойлсон хугацаанд олж авахад хамаарна. Үүнийг баримт бичигт оруулах шаардлагатай. Бусад аливаа асуудлууд - хөрөнгө оруулалтын үйл ажиллагаанд оролцох, барилга байгууламжийн хамтарсан санхүүжилт, байгууламжийн дараа байрнаас өрөө байр авах эрхээ хуваарилах , - DDU-ийн сэдэвтэй холбоогүй байх. Хуулийн 214-FZ нь үүнийг шууд илэрхийлж байна. Энэ нь "Хамтарсан барилгад оролцох оролцооны гэрээ" гэсэн баримт бичгийн нэрээр бичигдсэн байдаг.

Дэлгэрэнгүй тайлбар нь амжилтанд хүрэх түлхүүр юм

Хамтран өмчлөлд байгаа барилгын 214-FZ нь DDU нь байгууламжийн бүх боломжит шинж чанарыг агуулсан байх ёстой гэж заасан байдаг. Энэ нь тухайн байшингийн байрны хаяг, газрын кадастрын дугаар, санал болгож буй орон сууцны дугаар, угсардаг давхар. Үүний зэрэгцээ хөгжүүлэгчид ханган нийлүүлэгчдэдээ өгөх санхүүгийн баталгааны зүйл заавал байх ёстой.

Баримт бичиг нь үл хөдлөх хөрөнгийн болон инженерийн үйлчилгээний баталгааны хугацааг бичиж байх ёстой. Орон сууцны баталгаат хугацаа нь 5 жил, түүний тоног төхөөрөмж дээр 3 жил үргэлжилнэ. Хөгжүүлэгч нь шилжүүлсэн объектыг хуулийн дагуу хариуцах хугацааг багасгаж чадахгүй.

Орон сууцны зардлын асуудал

Өмчийн гэрээ нь ирээдүйн орон сууцны техникийн тодорхойлолтыг агуулах ёстой. Орон сууцны талбай, тагтны хэмжээ, логгиа эсвэл дэнжийн хэмжээ зэргийг харгалзан үзвэл бууралтын хүчин зүйлсийг харгалзан үзнэ. Барилгын компаниуд ДТҮ-д хэмжилтийн үр дүнд тулгуурлан сууцны талбай нь гэрээнд заасан хэмжээнээс бага байх тохиолдолд хувьцаа эзэмшигч нь нэмэлт талбайд нэмэлт төлбөр төлөх эсвэл хөгжүүлэгч нь мөнгөний хэсэг дуусаагүй квадрат метрийг буцааж өгөх үүрэгтэй. Заримдаа эцсийн үр дүн ямар ч байсан хэн ч юу ч хийх ёсгүй гэсэн баримт бичиг байдаг.

Туршлагатай өмгөөлөгч нар 214-FZ-ийн хууль нь уг үнийн гэрээний үнийн саналыг оруулахыг хориглодоггүйг санаж байна. Гэсэн хэдий ч хэрэглэгчдийн эрхийн тухай хуульд зааснаар худалдан авагч нь алга болсон газрыг хөгжүүлэгчээс шаардах эрхтэй бол барилга байгууламж нь нэмэлт квадрат метрт зориулж ямар нэгэн зүйлийг хүлээж авдаггүй. Шүүхийн практикт энэ асуудлыг өөрөөр авч үздэг.

Орон сууцны дэлгэрэнгүй "хөрөг"

Хувьцаа эзэмших гэрээ байгуулахын тулд худалдан авагч нар дэлгэрэнгүй мэдээллийг онцгой анхаарч үзэх нь дээр. Жишээлбэл, хөгжүүлэгч нь DDU-д эд хөрөнгийн дэлгэрэнгүй тодорхойлолтыг оруулах ёстой. Баримт бичиг нь бүх шинж чанарыг тодорхойлдог - цонхны блок, орох хаалга, дотоод хаалга, шалны шал, хана, тааз дуусгах гэх мэт. Амьдардаг сууц дууссаны дараа шилжинэ. Хамтын бүтээн байгуулалтанд оролцох талаар 214-FZ-д тодорхой тайлбар өгөөгүй боловч шүүхэд боловсруулагчийн амаар өгсөн үүрэг нь танилцуулахгүй. Тиймээс анхааралтай ажиглаж, DDU орон сууцны талаархи техникийн тодорхойлолттой байхыг шаарддаг.

Заримдаа барилгын компани нь төслийн эзэмшигчидтэй зөвшилцөөгүй төслийн байгууламжийн мэдэгдэл, зохион байгуулалт, инженерийн шинж чанарыг өөрчлөхөд баруун талд байгаа зүйлийг оруулахыг эрмэлздэг. Гэсэн хэдий ч хууль зүйн үүднээс авч үзвэл, энэ нь хүлээн зөвшөөрөгдөхгүй: худалдан авагч нь худалдан авсан бүтээгдэхүүний талаарх бүрэн мэдээллийг авах ёстой.

Үүргээ биелүүлэхийг хэзээ хүлээх вэ?

DDU (214-FZ) -д зарлагдсан бүх үүргийг биелүүлэх хугацааг тодорхой заасан байна. Гэрээнд энэ хэсгийг судлахдаа юуг анхаарах ёстой вэ? Юуны өмнө, уг баримт бичгийн хүчин төгөлдөр байх хугацааг зааж өгөх ёстой. Талууд бүх үүргийг биелүүлэх хүртэл үг хэлэх нь хүчинтэй байх ёстой.

Үүнээс гадна, ДДо нь орон сууцны шилжүүлгийн он сар өдөрийг хэрэглэгчдэд хүргэх ёстой. Барилгын компани нь ихэвчлэн тодорхой хугацаа заагаагүй боловч орон сууцны түлхүүрийг сонирхогчдод шилжүүлэхээр төлөвлөж буй улирал. Энэ нь хууль зөрчсөн гэж тооцогддоггүй боловч энэ нь үйлчлүүлэгчдэд зарим хүндрэл учруулдаг. Үнэнийг хэлэхэд, хугацааг зөрчсөн тохиолдолд түүний эрх ашгийг хамгаалах нь 214-FZ-т тодорхой заасан байдаг. Хууль эрх зүйн актуудын тойм нь маш чухал асуудал байдаг бөгөөд энэ нь тухайн объектыг шилжүүлэх хугацаа дууссанаас хойш 2 сарын дараа гэрээг цуцалж болно. Энэ нь хэрэглэгч улирлын төгсгөлийг хүлээх хэрэгтэй бөгөөд дараа нь 2 сар дараагийн хөгжүүлэгчиддээ мэдэгдэх болно.

Барилгын компани нь 214-FZ-ийг тойрч гарах боломжийг эрэлхийлж байна. Нэр томъёоны алдаанаас болж торгуулийн хэмжээ нь хөгжүүлэгчийн мөрөн дээр хүнд дарамт болж магадгүй тул тэрээр үргэлж хедж хийхийг оролддог. Жишээ нь, гэрээнд зөвхөн ялзарсан тохиолдолд л санхүүгийн хувьд хариуцлага хүлээх буюу ялагдашгүй хүчин зүйлийн нөхцөл байдлын жагсаалтыг үндэслэлгүйгээр өргөтгөх боломжийг багтаана. Тиймээс болгоомжтой байгаарай! Уламжлал ёсоор, давагдашгүй хүчин зүйл, цэргийн үйл ажиллагаа, байгалийн гамшиг зэрэг давагдашгүй хүчин зүйлүүд орно. Хууль тогтоомжид өөрчлөлт оруулах, цаг агаарын сөрөг нөхцөл байдал, оролцогч талуудын үйлдэлгүй байх нь үүнийг хэрэглэхгүй.

Чанар нь өөр усан доорх DDU юм

214-FZ хамтарсан барилгад оролцохдоо орон сууцны дутагдлыг арилгахын тулд компанийг боломжийн хугацаанд арилгах эсвэл харилцагчийн зохих нөхөн төлбөрийг төлөх ёстой гэж заасан байдаг.

Зарим хөгжүүлэгчид буруу ойлголцох боломжтой гэдгийг урьдчилан таамаглахыг оролдож, ашиглалтанд өгөх зөвшөөрөл нь төслийн баримт бичгийн обьектийн тохирлын баталгааг баталгаажуулсантай тэнцүү гэдгийг DDU-д оруулав. Тиймээс хөгжүүлэгч орон сууцны чанар муу байх хариуцлагыг багасгахыг оролддог. Энэ зүйлийн эзэмшигч нь нэхэмжилж чадахгүй байгаа ч шүүх хурал дээр асуудал үүсгэж болно.

Хэрхэн мөнгө хадгалах вэ?

Гүйлгээний мөнгөн тал нь DDU (214-FZ) -ийн хамгийн чухал цэг юм. Энэ талаар би юу үзэх ёстой вэ? Нэгдүгээрт, гэрээ нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхой зааж өгөх ёстой. Энэ нь рубльд заасан бол илүү дээр юм. Харамсалтай нь, нэг квадрат метрт ногдох үнийг ихэвчлэн баримт бичгүүдэд тодорхой курс хийж байхгүйгээр ердийн нэгжээр тогтоодог. Энэ нь гэрээний нөхцөлийг улам дордуулж байна.

Хоёрдугаарт, DDU-д (жишээ нь, ямар ч хууль зүйн газар, бидний доор өгөх болно), ямар нөхцөлд, ямар төлбөр хийх вэ гэдгийг заасан байх ёстой. Энэ нь таны хадгаламж эсвэл ипотекийн зээл байж болно. Мөн бид энэ мөчийг сайтар судалж, гэрээний дагуу худалдан авагчийн хүлээх үүргийг харгалзан үзэх ёстой. Хөгжиж буй компаниуд барилгын кредитийн дансанд тооцоо хийсний дараа ийм зүйл хийхийг шаарддаг. Үүний үр дүнд сонирхол эзэмшигч нь маш их эрсдэлтэй байдаг. Эцсийн эцэст, банкнаас мөнгө шилжүүлэх нь хэдхэн хоногийн дотор явагдаж байгаа бөгөөд энэ хугацаанд худалдан авагч тал алга байна. Энэ асуудлын шийдэл нь маш энгийн - өмчийн гэрээнд банкны мөнгө олох үед хөгжүүлэгчид хүлээх үүргийг биелүүлэх заалтыг оруулах шаардлагатай болно.

Холбогдох зардлыг хэн хариуцах вэ?

Rosreestr-ийн албаны эд хөрөнгийг бүртгэхийн тулд аль тал нь төлөх ёстой асуудлыг тодруулах нь чухал юм. Үүнээс гадна, худалдан авагч төлбөрийн хэрэгслийг хэрхэн төлөх ёстойг тодорхойлох шаардлагатай .

Ихэнх тохиолдолд, хөгжүүлэгчид DDU-д оруулж өгөх цэгийг худалдан авагч нь байшинг ашиглалтад орсноос хойш ус, гэрлийн төлбөрийг төлдөг цэгийг оруулахыг оролддог. Гэсэн хэдий ч, акт үйлдэх орон сууцыг хэдэн сарын дараа л хийдэг. Шинэ орон сууцанд байршуулаагүй байгаа бол эзэмшигч нь "нийтийн" төлбөрийг төлөх ёстой болно. Энэ талаар ямар ч шударга бус зүйл байхгүй тул бид энэхүү гэрээний энэ хэсгийг анхааралтай судалж үзэхийг уриалж байна.

DDU хэрхэн дуусгах вэ?

Хөрөнгийн оролцоо нь гэрээний дүгнэлтийг төдийгүй хөгжүүлэгчдэд үүрэг хариуцлагаас чөлөөлөгдөх боломжтой юм. Хэрэв энэ нь үйлчлүүлэгчийн санаачилгаар тохиолдвол тэр торгууль төлөх ёстой. Гэрээнд гарын үсэг зурах үед түүний хэмжээг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Ихэвчлэн энэ нь өмчийн үнэ цэнийн 1-15 хувьтай тэнцүү байдаг. 214-FZ-д энэ тохиолдолд хамтран эзэмших барилгын оролцогчдыг хатуу хориглодог. Хууль эрх зүйн актуудын хураангуй нь энэ асуудлыг талуудын үзэмжээр шийддэг болохыг харуулж байна. Гэрээг цуцалж, торгуулийн хэмжээг анхаарч үзвэл санхүүгийн боломжит алдагдлыг санаарай. Энэ нь танд аврахад тус болно.

Эцэст нь хэлэхэд, гэрээний бүхий л заалт нарийвчлан тодорхойлогдоогүй гэдгийг анхаарах хэрэгтэй. Шүүх хурлаар хэрэглэгчдийн эрх ашгийг хамгаалах хууль тогтоомжийг анхааралдаа авна.